通过对4个方面的17个指标进行打分排名，得到每个城市的总分，进而得到城市景气度的综合排名

赵照
中国对外经济贸易信托有限公司
副总经理

徐伟平
中国对外经济贸易信托有限公司
高级信托经理

城市是人口、经济、政治、文化、科技、环境和社会变化共同影响的产物。城市能级，指城市的综合实力及其对该城市以外地区的辐射影响程度，是城市竞争力、影响力和辐射力的集中体现。其中，竞争力是构成城市影响力和辐射力的重要因素，影响力和辐射力又是推动一个城市形成区域甚至全球竞争力的必要条件。

城市能级并非一成不变，而是随着经济社会变迁不断变化。当前，中国城镇化正在步入城市群都市圈时代，城市发展潜力差异巨大，研究并重新构建新的城市能级划分体系对预估城市景气度、进而开展业务尤为重要。外贸信托产业金融部研究团队对此展开 了相应研究。

城市能级划分的演进

从住宅市场的角度看，我国城市能级的划分在不断演化。第一阶段，在1998年“房改”之前，我国城市能级划分并不清晰。彼时尚未有商品房出现，这一阶段全民蜗居是普遍现象，全国层面的城镇住房套户比不到0.8，住房短缺明显。在这一大背景下，各地虽有行政划分的差异，但城市的发展潜力差异并不大。

第二阶段，1998年“房改”之后，以行政区域划分为主导，逐步形成了一二三四线能级的划分。在这个阶段，以行政区域划分的不同能级城市，确实呈现出不同的发展趋势，资源开始向直辖市、省会、计划单列市等高级别行政区域集中。

第三阶段，城市“独立周期”逐步形成。2018年以来，在中央“房住不炒”政策的大框架下，地产行业步入“总量平稳，波动放缓”的阶段。与此同时，“一城一策”的精细化管理政策推出，城市逐渐形成自身的独立周期。虽然市场普遍预期2020年后一、二线城市景气度强于三、四线，但一、二线也有相对较弱的，三、四线也有明显较强的，继续沿用之前以行政区域为划分标准的城市能级具有一定缺陷。

站在当下，从中化集团产业发展战略的角度来看，在新的市场环境中，继续沿用传统城市划分显然已不合时宜，既不利于进行项目布局城市的筛选和分类，也无法对项目落地城市发展前景进行合理评估，重新构建新的与集团战略发展匹配的城市能级划分体系尤为必要。

如何判断城市能级

构建新的城市能级体系，需要综合考虑短期和中长期因素。短期看库存，长期看人口与经济，这是判断城市发展的基本逻辑。

研究从可获取的数据源中选取了67个城市，分别从短期、中长期两个维度来评估城市景气度。这67个城市包含4个一线城市、28个二线城市和35个三线城市，基本上覆盖了绝大多数中国一、二线城市和具有代表意义的三线城市。

研究采用短期地产景气度、城市自身实力及发展潜力、人口表观分布及潜在流入和居民购买力4个维度的评估体系。其中，短期景气度选择3个指标，由于短期景气度与政策调控关联度较大，波动幅度较大，权重过高很可能形成误判，给予12%的权重；城市自身实力及发展潜力方面，选取4个指标，给予40%的权重；在人口表观分布和潜在流入方面，选取6个指标，36%权重；居民购买力水平，选取3个指标，12%权重。

中国城市能级的重构

根据上述评估体系，通过对4个方面的17个指标进行打分排名，得到每个城市的总分，进而得到城市景气度的综合排名。

根据排名，我们将新的城市能级划分为四档：超一线城市4个，一线城市11个，二线城市25个，三线城市27个（具体城市能级划分见下页表）。北上广深四个超一线城市，城市化水平高、人口集聚、居民购买力强，长期景气度排名靠前，超一线城市特征明显；二线城市中，重庆、成都、南京等城市商品住宅库存消化周期短，短期景气度指标较好，长期指标表现也较为优异，排名同样很高。

以行政地位为标准的旧城市能级划分表（资料来源：中国指数研究院，外贸信托）

新的城市能级划分表（资料来源：外贸信托）

值得注意的是，有一些原来行政地位较低的城市，如佛山、东莞，城市各项指标“超认知”，获得更靠前的排名。以东莞为例，其库存消化周期为12.48个月，较为合理；产业结构完备，第三产业比重较高，占到51.1%，在珠三角九市中仅次于广州和深圳；外来人口占比较高，落户人数增长较快。

而一些原来行政地位较高的城市，如长春、西宁等，城市各项指标“不尽如人意”，排名明显靠后。以长春为例，长春支柱性的第二产业出现严重下滑，第三产业也未能扛起增长重任，经济运行面临困境。人才发展环境和城市吸引力较差，人口外流压力明显。

城市能级是个变化的过程，需要以发展的眼光进行动态评估。这种变化的影响将是深刻的。对个人来说，高能级城市意味着更好的城市服务和发展机会；对企业来说，则意味着性价比更高的市场机会、更便捷的产业链和更优质的人力资源。

城市是人口、产业和空间构成的综合体，产业结构的升级与优化是带动人口聚集与城市空间重构的源动力。但需要指出的是，对于一个智慧的企业而言，不是把所有资源都砸到价值高地就百分之百正确。如果能够通过战略预判、机会洞察、产业带动、动态调整、可持续发展，把价格洼地升级成价值高地，也是实现企业价值的另一种路径。